התחדשות עירונית – מחוץ לשוק

רוב בני האדם חיים כיום בערים, שהן האחראיות לחלק ניכר מצריכת האנרגיה העולמית ופליטות גזי החממה. כמו כן, ערים יהוו את מוקד ההתמודדות העיקרי עם נזקי משבר האקלים שצפויים להחמיר ולסכן מרחבים אורבניים, את בריאות תושביהם ואת יכולת תפקודם הסדיר. תכנון עירוני טוב ומיטיב הוא, אם כך, מפתח להתמודדות עם המשבר האקולוגי. התחדשות עירונית היא האמצעי העיקרי המתאים לחידוש והרחבה של מלאי הדיור הקיים בהקשר זה.

הקמת יישובים חדשים צמודי קרקע ושכונות פרבריות, כפי שמקדמות ממשלות ישראל בעשורים האחרונים, מייצרת נזק סביבתי. הקמת יישוב חדש בשטח לא בנוי פוגעת במגוון הביולוגי ובמרקם האקולוגי של האזור, היא דורשת הקמת תשתיות חדשות – מוסדות, כבישים, חשמל, מים וביוב – והעלות האנרגטית והחומרית שלה גבוהה מאוד. על כן, תכנון עירוני טוב וסביבתי צריך להתרכז בפיתוח הערים הקיימות, והרחבתן.

מודל של צפיפות עירונית מיטבית כולל בנייה שאינה צמודת קרקע ואינה לגובה רב (מגדלים), בנייה כזו היא יעילה יותר מבחינת עלויות אנרגטיות וכוללת יתרונות חברתיים רבים. מתכנני ערים סביבתיים ממליצים גם על עקרונות תכנוניים משלימים לפיתוח ערים בנות קיימא, למשל:

1. חיזוק הקהילות והקמה ושיפור של מרכזים קהילתיים, טיפוליים, חינוכיים ותרבותיים

2. עירוב שימושים – שילוב מספר שימושי קרקע באותו מגרש או מתחם

3. מדיניות תכנון מוטת תחבורה ציבורית, אופניים והליכתיות על פני מדיניות תכנון מוטת רכב פרטי

גישה הוליסטית זו לתכנון סביבתי מחייבת התייחסות לדיור כמרכיב מרכזי בה. אך הכפפתן של תכניות התחדשות עירונית לשיקולי רווחיות צרים מונעת את היכולת להשיג תכליות סביבתיות וחברתיות במשולב.

המודל הדומיננטי בישראל להתחדשות עירונית (ברמת הבניין) הוא באמצעות מתן תמריץ כלכלי לגורמים פרטיים, כפי שנעשה במקרה של תמ"א 38 – תכנית המתאר הארצית שנועדה במקור לחיזוק והכנה של מבנים לקראת תרחיש אפשרי של רעידת אדמה. מקרה הבוחן של תמ"א 38 מלמד שמודל כזה לא מצליח לספק מענה ראוי וכולל לבעיה שאותה הוא מתיימר לפתור ואף מביא להעמקת אי השוויון. משום שהמודל נסמך על יוזמה פרטית מוטת רווח, הפרויקטים מוגבלים בעיקר לאזורי הביקוש, בעוד מבנים בפריפריה הגיאוגרפית והחברתית נותרים מחוץ לתהליך ההתחדשות. באופן דומה, מתחמים להתחדשות עירונית ברמת השכונה (פרויקטי פינוי-בינוי) תלויים גם הם בהענקת סבסוד וזכויות בנייה עודפות לטובת יזמים פרטיים, כך שאופי התכנון העירוני מוגבל בידי שיקולי כדאיות עסקית.

השקעה ותכנון של המרחב העירוני לא יכולים להישאר כפופים לשיקולי רווח. יש להפסיק להתייחס לקרקע ודיור כמקור הכנסה, ובמקום זאת, לתכננם כמשאב ציבורי שמנוהל לטובת הציבור. תכנית ציבורית להתחדשות עירונית צריכה להיעשות באופן מושכל, לקחת בחשבון את ייחודו של כל אזור, את צורכיהם של התושבים החיים בו ואת הפערים החברתיים הקיימים בתוך הערים ובין יישוב ליישוב. תכנית סביבתית כזו תשאף לתכנון וביצוע מיטבי שמצמצם זיהום ופליטות, ותומך במרקם עירוני שלם, כזה שיאפשר חיים טובים ככל האפשר בתנאי אקלים מחריפים.

שותפים.ות לגיבוש היוזמות בדיור: מקס גרובמן וליטל ביטון (מרכז אדוה), שולה קשת – אחותי למען נשים בישראל, ריקי כהן בנלולו – הפורום לדיור ציבורי, בתיה רודד – מרחב אזורי הוגן, בקי כהן קשת – רבנים למען זכויות אדם, אלה פרנקל דוידי

מוביל.ת היוזמה

מקס גרובמן – מרכז אדוה, max@adva.org

Urban renewal – outside the market

Investment in, and planning of, the public realm cannot remain subject to profit considerations. Rather, the initiative proposes treating land as a public resource managed on the public’s behalf. A public plan for urban renewal should take into account the uniqueness of each area, the needs of its residents, and the social gaps that exist within the cities and between different localities. We therefore propose examining the following options:

1. Make the receipt of building permits and the approval of development plans conditional on adherence to ecological and social criteria at 3 levels: the building, the neighborhood, and the city (building height, mobility options, urban heat impact, apartment sizes, issues of demolition/rebuilding versus renovation, etc.).

2. Advance urban renewal projects by public entities (governmental, municipal, communal-cooperative) that are not profit-oriented, so that new housing in city centers will be added as public and social housing, and not as private real estate.

3. Employ alternative mechanisms for budgeting and financing urban renewal projects, with the aim of replacing the current dominant models (TAMA (National Outline Plan) 38 and pinui-binui(demolition-construction)) and meeting public needs for sustainable and equitable urban development.

Partners in drafting the housing initiatives: Max Grubman and Lital Biton (Adva Center); Shula Keshet – Achoti – For Women in Israel; Rikki Kohan Ben Lulu – Forum for Public Housing; Batya Roded – Merchav Azori Hogen; Becky Cohen Keshet – Rabbis for Human Rights; Ella Frenkel Davidi

Initiative Leader:

Max Grubman, Adva Center, max@adva.org